홈플러스 임대료 전쟁, 계약 해지 공문으로 임대인들 패닉 속으로!

2025년 3월 4일, 홈플러스는 서울회생법원에 기업회생 절차를 신청하며 유통업계에 큰 충격을 줬어요. 신용등급 하락으로 자금난이 심화되자 선제적으로 법정관리를 선택한 거죠. 그 후 한 달 만에 홈플러스는 전국 126개 대형마트 중 68개 임대 매장의 임대인들에게 임대료 감액을 요청하는 공문을 보냈습니다. 공모 부동산 펀드와 리츠에는 35%, 사모 펀드와 리츠에는 무려 50% 감액을 요구했어요. 협상 기한은 2025년 5월 15일까지로 정해졌죠.

홈플러스의 연간 임대료는 약 4천억 원 규모로, 높은 임대료가 재무 악화의 주요 원인으로 꼽혀요. 기업회생 신청서에서 홈플러스는 “고정비와 금융비용 부담을 줄여야 회생 가능”이라고 밝혔죠. 하지만 이 요구가 임대인들에게는 청천벽력 같은 소식이었어요.

임대인들의 반응은 한마디로 “받아들일 수 없다”예요. 대부분의 임대인은 ‘세일 앤드 리스백’(매각 후 재임차) 방식으로 홈플러스 매장을 인수했어요. 이 방식은 홈플러스가 매장을 매각한 뒤 다시 임대해 운영하는 구조로, 임대료로 차입금 이자를 갚아왔죠. 그런데 임대료를 35~50% 깎으라는 요구는 당장 이자 납부를 어렵게 만들어요. 한 건설사 관계자는 “홈플러스가 제시한 임대료로 자산 가치를 산정해 매장을 인수했는데, 50% 감액은 상식적으로 납득하기 어렵다”고 토로했어요.

특히, 홈플러스 매장을 기초 자산으로 한 부동산 펀드와 리츠 투자자들도 손실 위기에 처했어요. 이지스자산운용, MDM자산운용, 하나대체투자자산운용 등 주요 임대인들은 협상에 소극적이거나 거부 의사를 밝히고 있죠. 임대료 미지급이 장기화되면 펀드 자체가 파산할 가능성도 배제할 수 없어요.

협상이 진전되지 않자, 홈플러스는 2025년 4월 말 기준 13개 매장의 임대인들에게 임대계약 해지 공문을 보냈어요. 투자은행(IB) 업계에 따르면, 이는 협상에 소극적인 임대인들을 압박하기 위한 강경책으로 분석돼요. 공문은 “임대료 감액에 응하지 않으면 계약을 해지할 수 있다”는 내용을 담고 있죠. 협상 기한(5월 15일)이 보름 앞으로 다가오면서 홈플러스가 초강수를 둔 셈이에요.

홈플러스 측은 “공문을 보낸 건 맞지만, 협상이 진행 중이라 세부 내용은 밝힐 수 없다”고 했어요. 하지만 이 공문으로 임대인들은 큰 혼란에 빠졌죠. 계약 해지는 홈플러스가 해당 매장을 철수할 가능성을 의미하며, 임대인 입장에서는 새로운 임차인을 찾기 어려운 상황이에요.

홈플러스 매장을 보유한 주요 임대인은 부동산 펀드와 리츠 운용사들이에요. 2025년 기준 주요 임대인은 다음과 같아요:
– MDM자산운용: 10개 매장
– 하나대체투자자산운용: 8개 매장
– 이지스자산운용: 4개 매장
– DL그룹: 5개 매장
– 유경PSG, 삼성SRA자산운용, KB부동산신탁 등 다수

이들은 대부분 공모·사모 부동산 펀드나 리츠를 통해 홈플러스 매장을 운용하며 안정적인 임대료 수익을 기대했어요. 하지만 홈플러스의 감액 요구와 계약 해지 공문으로 투자자들의 불안이 커지고 있죠. 특히 이지스자산운용은 동수원, 금천, 영등포, 부산 센텀시티 매장에서 임대료 50% 감액을 통보받아 곤란한 처지에 놓였어요.

홈플러스의 위기는 2015년 MBK파트너스가 7조 2천억 원에 인수하면서 시작됐어요. MBK는 LBO(차입매수) 방식으로 인수 자금의 5조 원을 홈플러스 명의 대출로 조달했죠. 이로 인해 홈플러스는 연간 5천억 원에 달하는 금융비용 부담을 떠안았어요. 2022년부터 3년 연속 1천억~2천억 원대 영업손실, 2024년 11월 기준 부채비율 1,408%를 기록하며 재무 상태가 악화됐어요.

여기에 이커머스의 급성장과 내수 침체가 겹쳤어요. 쿠팡, 네이버 같은 온라인 유통 플랫폼에 밀리며 홈플러스의 매출은 2025년 1월 기준 7조 462억 원, 영업손실은 2,349억 원을 기록했죠. 높은 임대료(연 4천억 원)와 금융비용(5,493억 원)이 재무를 더욱 압박했어요. 결국 2025년 3월, 신용등급 하락(A3→A3-)으로 자금난이 심화되자 기업회생을 신청한 거예요.

임대료 감액과 계약 해지 공문은 임대인과 투자자들에게 큰 타격이에요. 부동산 펀드와 리츠는 임대료로 대출 이자를 갚아왔기 때문에, 감액 시 펀드 파산 가능성이 커져요. 예를 들어, 이지스자산운용의 경우 3월 17일 임대료 미지급 후 50% 감액 요구를 받았는데, 이는 펀드의 부채감당률(DSCR) 준수 의무를 위반하게 만들어 투자자 손실로 이어질 수 있죠.

또한, 홈플러스의 자산유동화 전자단기사채(ABSTB) 투자자들도 피해를 호소하고 있어요. 2025년 3월 기준 4,019억 원 규모의 ABSTB 상환이 중단되며 개인·기관 투자자들이 큰 손실을 입었어요. 피해자들은 “홈플러스가 신용등급 하락을 알면서도 채권을 발행했다”며 MBK파트너스에 반환을 요구하고 있죠.

홈플러스 사태는 과거 유통업계의 위기와 비슷한 점이 많아요. 2018년, 미국의 대형 유통업체 토이저러스는 LBO 인수 후 높은 부채와 이커머스 경쟁으로 파산했어요. 토이저러스도 임대료 부담과 자금난으로 점포를 대거 폐쇄하며 회생에 실패했죠. 홈플러스 역시 LBO 인수와 높은 임대료로 비슷한 길을 걷고 있어요.

국내에서는 2019년 이마트가 높은 임대료와 경쟁 심화로 일부 점포를 폐쇄하고 자산 매각을 추진한 사례가 있어요. 하지만 이마트는 온라인 사업 강화로 위기를 극복했죠. 홈플러스는 온라인 사업(홈플러스 온라인)에서 쿠팡에 밀리며 반등 기회를 놓친 점이 아쉬워요.

홈플러스는 2025년 6월 3일까지 회생계획안을 제출해야 해요. 임대료 협상이 성공적으로 마무리되면 재무 부담이 줄어들 가능성이 있지만, 임대인들의 강한 반발로 협상이 난항을 겪고 있죠. 일부 전문가는 “홈플러스가 계약 해지로 점포 구조조정을 본격화할 수 있다”고 전망해요. 하지만 이는 매장 철수와 지역 경제 타격으로 이어질 수 있어요.

온라인 커뮤니티에서는 “홈플러스가 임대인과 투자자를 희생양으로 삼는다”는 비판이 나오고 있어요. 반면, “유통업계 변화에 적응하지 못한 MBK의 경영 실패”라는 의견도 있죠. 이진협 한화투자증권 애널리스트는 “협력업체의 채권 회수 요구가 커지며 정상 영업도 어려워질 수 있다”고 경고했어요. 홈플러스가 회생에 성공할지, 아니면 점포 축소로 이어질지 귀추가 주목됩니다.

홈플러스의 임대료 전쟁은 단순한 기업과 임대인의 갈등을 넘어 유통업계의 위기를 보여주는 사례예요. MBK의 LBO 인수, 이커머스 경쟁, 높은 임대료가 얽히며 홈플러스를 벼랑 끝으로 몰았죠. 임대인과 투자자들의 피해, 지역 상권의 불안까지 생각하니 마음이 무거워요. 여러분은 이 사태를 어떻게 보시나요? 저는 홈플러스가 협상과 혁신으로 위기를 극복하길 바라지만, 쉽지 않은 싸움이 될 것 같아요. 함께 지켜보며 응원해봐요!