목차
양도소득세 신고 대상자와 기본 확인사항
양도소득세 신고 기간과 필요한 서류 준비
홈택스 양도소득세 신고 단계별 가이드
양도소득세 계산 방법과 2026년 세율 구조
신고 후 환급·납부와 흔한 실수 주의점
양도소득세 신고 대상자와 기본 확인사항
부동산이나 주식 등을 팔아서 이익이 발생했다면 양도소득세 신고를 해야 합니다.
개인이 토지·건물·주식·분양권 등을 양도해 생긴 차익에 부과되는 세금이에요.
초보자라면 먼저 본인이 신고 대상인지 확인하세요.
1주택자라도 양도가액에서 취득가액을 뺀 양도차익이 1,400만 원을 초과하면 신고 의무가 생깁니다.
다주택자나 단기 양도 시 중과세가 적용될 수 있어요.
신고 대상 자산은 부동산(토지·건물·아파트), 주식, 분양권, 입주권 등입니다.
사업용 자산은 제외되지만, 비사업용 토지는 과세 대상이에요.
양도일로부터 2개월 이내에 신고해야 하며, 예를 들어 2024년 10월 15일 양도라면 12월 15일까지 신고하세요.
공동명의일 경우 지분 비율대로 계산합니다.
2. 1세대 1주택 비과세를 받으려면 2년 이상 보유·거주 조건을 충족해야 합니다.
양도소득세 신고 기간과 필요한 서류 준비
양도소득세 신고 기간은 양도일이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내입니다.
2024년 양도분은 다음 해 5월 1일~31일 종합소득세 신고 기간에 합산 신고할 수도 있어요.
초보자는 홈택스에서 미리 양도소득초과세액신고서를 확인하세요.
준비 서류는 다음과 같아요.
취득계약서, 양도계약서, 등기부등본, 필요경비 영수증(중개수수료·취득세 등)을 스캔해 업로드합니다.
주민등록등본과 가족관계증명서는 1주택 비과세 신청 시 필수예요.
지방소득세는 양도소득세의 10%로 별도 납부합니다.
| 서류명 | 용도 | 제출 방식 |
|---|---|---|
| 양도계약서 | 양도가액 증빙 | PDF 업로드 |
| 취득계약서 | 취득가액 증빙 | PDF 업로드 |
| 등기부등본 | 보유기간 확인 | PDF 업로드 |
| 필요경비 영수증 | 경비 공제 | PDF 업로드 |
| 주민등록등본 | 거주 증빙 | 전자증명 발급 |
모바일로도 신고 가능하지만, 서류 업로드가 복잡할 수 있어 PC 추천!
홈택스 양도소득세 신고 단계별 가이드
초보자도 쉽게 따라할 수 있도록 양도소득세 신고방법을 단계별로 설명할게요.
국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)에 접속해 ‘신고·납부’ 메뉴로 이동하세요.
1. 홈택스 로그인: 공인인증서나 공동인증서로 로그인합니다.
공동명의 신고 시 대표자 명의로 진행하세요.
2. 양도소득세 신고 메뉴 선택: ‘양도소득세’ > ‘양도소득초과세액신고서’를 클릭합니다.
3. 기본정보 입력: 양도일(YYYY.MM.DD), 자산종류(주택·토지 등), 취득가액(원 단위), 양도가액 입력.
예: 취득가액 5억 원, 양도가액 8억 원.
4. 필요경비 입력: 중개수수료, 취득세, 개량비 등을 합산.
최대 공제 가능액 확인하세요.
5. 양도차익 계산: 양도가액 – (취득가액 + 필요경비 + 기본공제 250만 원).
6. 세액 계산: 과세표준에 세율 적용 후 지방소득세 추가.
7. 공제 신청: 장기보유특별공제(보유 3년 이상 10%, 최대 30%)나 1세대 1주택 비과세 입력.
8. 신고서 제출: 미리보기 후 ‘신고’ 버튼 클릭.
전자납부 시 카드·계좌이체 선택.
9. 접수번호 확인: 신고 완료 후 출력해 보관하세요.
오류 발생 시 ‘수정신고’ 메뉴로 재신고 가능합니다.
신고 후 1개월 내 환급 처리됩니다.
무조건 기간 내 신고하세요!
양도소득세 계산 방법과 2026년 세율 구조
양도소득세는 누진세율로 계산해요.
과세표준 = 양도차익 – 장기보유공제 – 기본공제.
세액 = 과세표준 × 세율 – 누진공제예요. 양도소득세 세율은 2026년 기준으로 아래 표와 같아요.
| 과세표준 구간 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | – |
| 4,600만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 1.5억 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 원 |
| 5억 원 이하 | 40% | 2,594만 원 |
| 10억 원 이하 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
예시: 과세표준 5억 원 → 5억 × 40% – 2,594만 원 = 1억 7,406만 원 (양도소득세).
여기에 지방세 10% 추가.
다주택자 중과 시 세율 20~30% 상향됩니다.
조정대상지역 2년 내 양도하면 중과세 주의하세요.
보유기간 입력만으로 정확한 세액 나옵니다.
신고 후 환급·납부와 흔한 실수 주의점
신고 완료 후 ‘납부고지서’가 발급됩니다.
계좌이체·가상계좌·신용카드로 납부하세요.
환급 대상자는 신고 후 40일 내 통장으로 입금됩니다.
수정신고는 신고일로부터 5년 이내 가능해요.
초보자 흔한 실수: 1. 보유기간 잘못 계산(취득일~양도일).
2. 필요경비 누락.
3. 공동명의 지분 미입력.
4. 비과세 조건 오해(9억 원 이하 주택 10년 보유 시 비과세).
세무서 방문 상담은 피하고 홈택스 챗봇 활용하세요.
임대사업자나 장기임대 특례 적용 시 별도 메뉴에서 신청.
2024년 기준 다주택자 중과세 완화됐으니 최신 정보 확인하세요.
홈택스 ‘수정신고’로 바로 처리하세요.
상속 주택은 취득일부터 10년 보유 시 적용됩니다.
홈택스에서 ‘공동명의’ 체크 후 각자 지분 입력하세요.
대표자 1인 신고 후 분할 가능합니다.
계좌번호 정확히 입력하세요.
미입금 시 ‘환급조회’ 메뉴 확인.
2023년 이후 기준으로 세율표 확인 필수예요.
보유 5년 이상이라도 공제율 낮아요.
필요경비 철저히 공제하세요.
