목차
양도소득세 신고 기본 절차와 기한
신고 필요서류 필수 체크리스트
이것 없으면 신고 불가!
핵심 서류 상세 설명
양도 양수 과정에서 발생하는 양도소득세
2026년 양도소득세율과 누진공제 구조
신고 시 주의사항과 벌칙
실제 신고 방법 단계별 가이드
FAQ
양도소득세 신고 기본 절차와 기한
부동산이나 주식 등을 팔아서 이익이 생기면 양도소득세 신고를 꼭 해야 합니다.
신고 기한은 양도한 날이 속한 달의 다음 달 말일부터 2개월 이내예요.
예를 들어 2025년 10월 15일에 부동산을 양도했다면 12월 31일까지 신고해야 해요.
공동명의인 경우 각 지분 소유자가 개별 신고하며, 1세대 1주택자라도 양도차익이 1,200만 원을 초과하면 신고 대상입니다.
신고는 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 온라인으로 하거나 세무서에 방문 제출할 수 있어요.
온라인 신고 시 공동 인증서나 간편 인증을 이용하세요.
신고 누락 시 무신고 가산세 20%가 부과되니 기한 엄수는 필수입니다.
신고 필요서류 필수 체크리스트
양도소득세 신고 필요서류 이것 없으면 신고 불가한 게 몇 가지 있어요.
아래 체크리스트로 미리 확인하세요.
1. 양도계약서 원본, 2. 취득계약서 또는 등기부등본, 3. 양도가액 입금 내역(통장 거래내역), 4. 필요경비 영수증(개선비, 취득세 등), 5. 신분증 사본, 6. 주민등록등본.
이 중 하나라도 빠지면 신고 접수가 안 돼요.
2. 취득 관련 서류: 10년 이상 된 부동산은 등기부등본으로 대체 가능.
3. 금융거래 증빙: 양수인이 지불한 금액 증명.
이 서류들 미비 시 보완 통보로 신고 지연될 수 있어요.
이것 없으면 신고 불가!
핵심 서류 상세 설명
가장 중요한 건 양도계약서예요.
양도인이 재산권을 양수인에게 넘기는 증빙으로, 계약일자, 양도가액, 지분 비율이 명확히 기재돼야 합니다.
공인중개사를 통해 체결된 경우 중개사 확인 날인이 있어야 신고가 인정돼요.
전자계약서도 가능하지만 인쇄본 제출 필수.
다음은 취득 관련 서류.
부동산 취득 시 계약서나 등기부등본을 준비하세요.
상속받은 경우 상속등기 신청서와 가족관계증명서가 추가로 필요해요.
양도가액 증빙으로는 통장 사본이나 내용증명 우편으로 받은 입금 확인서가 핵심.
현금 거래 시 세무서에서 거래 사실 확인이 어려워 무효 처리될 위험이 큽니다.
필요경비 증빙은 취득세 납부증명원, 중개수수료 영수증, 자본적 지출 영수증(리모델링 비용 등)으로 구성돼요.
영수증 분실 시 재발급 받으세요.
공동명의 양도 시 각 명의자별 서류를 모두 준비해야 하며, 위임장 없이는 대리 신고 불가입니다.
양도 양수 과정에서 발생하는 양도소득세
양도소득세는 양도인이 자산을 팔아 생긴 차익에 부과됩니다.
양도는 재산권을 넘기는 행위, 양수는 그 권리를 받는 행위예요.
양도소득금액 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 기본공제(연 250만 원)로 계산해요.
1세대 1주택 비과세는 보유 2년 이상, 거주 2년 이상 조건 충족 시 적용되지만 서류 증빙 필수입니다.
다주택자 중과세 적용 시 세율이 20%p 추가되니 주택 수 확인하세요.
비사업용 토지는 기본세율 + 10%p 중과.
신고 시 자산 유형(주택, 토지, 주식 등)을 정확히 선택해야 해요.
2026년 양도소득세율과 누진공제 구조
2026년 양도소득세율은 누진세 구조로 운영돼요.
과세표준에 따라 세율 적용 후 누진공제를 빼는 방식입니다.
아래 표로 확인하세요.
| 과세표준 구간 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | – |
| 4,600만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 1.5억 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 원 |
| 5억 원 이하 | 40% | 2,594만 원 |
| 10억 원 이하 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
예시: 과세표준 5억 원일 때 세액 = 5억 × 40% – 2,594만 원 = 1억 7,406만 원.
다주택 중과 시 최고 62%까지 올라가요.
계산기 이용 시 홈택스에서 자산 유형과 보유기간 입력하세요.
신고 시 주의사항과 벌칙
신고 시 양도소득세 신고 필요서류를 스캔해 업로드하세요.
파일 형식은 PDF나 JPG, 용량 10MB 이내.
추계신고 시 추후 확정신고로 수정 가능하지만, 과소신고 시 가산세 10% 부과.
지방소득세는 양도세액의 10% 별도 납부.
벌칙: 무신고 20%, 과소신고 10%, 늦은 신고 0.022% 하루당.
5억 원 초과 고가주택 양도 시 가산세 면제 없음.
장기보유특별공제는 보유기간 3년 이상부터 적용되며, 서류로 보유 증빙하세요.
1세대 3주택 이상 조정대상지역 양도 시 중과세 20%p + 기본세율 적용.
보유 1년 미만 단기 양도는 50%p 가산세.
실제 신고 방법 단계별 가이드
1. 홈택스 로그인 후 ‘양도소득세 신고’ 메뉴 선택.
2. 양도자 정보 입력(주민번호, 주소).
3. 자산 정보 입력: 취득가액, 양도가액, 필요경비.
4. 필요서류 업로드 – 양도계약서 등 첨부.
5. 세액 계산 확인 후 공제 적용(기본공제 250만 원).
6. 신고서 제출 및 납부(가상계좌 또는 카드).
방문 신고 시 세무서에 서류 원본 제출하고 접수증 받으세요.
공동명의: 각자 홈택스에서 신고.
위임 시 위임장(양식 다운로드)과 인감증명서 첨부.
분양권 양도 시 분양계약서와 잔금 납부증명 필수.
신고 후 경정청구는 5년 이내 가능해요.
전자계약이라면 하이코리아 사이트에서 출력.
없으면 신고 불가하며 거래 사실 증빙으로 내용증명 우편 대체 가능하지만 세무서 판단에 따릅니다.
2년 보유·거주 조건 미충족 시 과세되니 주택관리원서 제출하세요.
2026년 기준 10억 초과 시 45% 세율 – 6,594만 원 공제.
중과세 추가 시 별도 입력하세요.
2개월 이내 자진 시 무신고 가산세 20% → 10%로 줄어요.
세무서 방문 상담 추천.
필요서류 동일하나 토지대장 첨부 필수.
보유 5년 이상 장기공제 적용 가능.
