전세 계약갱신청구권 행사하기갱신 거절 사유 확인나의 계약 갱신 가능 여부
전세 계약갱신청구권 행사 기간 및 방법
전세 계약갱신청구권은 2020년 7월 31일 시행된 주택임대차보호법 개정안에 따라 임차인이 계약을 1회에 한해 2년 더 연장할 수 있는 권리입니다.
이 권리를 행사하기 위해서는 반드시 정해진 기간 내에 임대인에게 의사를 전달해야 합니다.
행사 기간은 임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다.
이 기간을 놓치면 법적인 보호를 받기 어려우므로 주의가 필요합니다.
신청 방법은 별도의 사이트나 앱을 통하는 것이 아니라 임대인에게 직접 의사를 밝히는 방식입니다.
이때 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 방지하기 위해 문자 메시지, 이메일, 내용증명 등 기록이 명확히 남는 수단을 활용하는 것이 좋습니다.
임대료 증액 제한과 5% 규칙
계약갱신청구권을 사용하여 계약을 연장할 때, 임대인은 기존 임대료의 5% 범위 내에서만 증액을 요구할 수 있습니다.
이는 강제적인 상한선이며, 임대인과 임차인이 합의한다면 5% 미만으로 조정하는 것도 가능합니다.
반드시 5%를 올려야 하는 것은 아니며, 기존 금액을 유지하거나 감액하는 방향으로 합의할 수도 있습니다.
임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 9가지 사유
임대인은 법에서 정한 9가지 사유 중 하나에 해당할 경우에만 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
| 번호 | 거절 사유 |
|---|---|
| 1 | 임차인이 2기의 차임액을 연체한 사실이 있는 경우 |
| 2 | 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 |
| 3 | 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 |
| 4 | 임차인이 무단 전대한 경우 |
| 5 | 임차인이 주택을 고의·중과실로 파손한 경우 |
| 6 | 주택이 멸실되어 목적을 달성하지 못할 경우 |
| 7 | 철거·재건축이 필요한 경우 (계약 체결 당시 고지 등 요건 충족 시) |
| 8 | 임대인(직계존비속 포함)이 실제 거주하려는 경우 |
| 9 | 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 |
주의: 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
상황별 대응 가이드
1. 임대인이 5% 초과 증액을 요구하는 경우: 법적으로 5% 상한제가 적용되므로 이를 거부하고 5% 이내로 조정할 것을 요구해야 합니다.
2. 임대인이 실거주를 주장하며 퇴거를 요구하는 경우: 임대인 본인이나 직계존비속이 실제로 거주하는지 확인이 필요합니다.
만약 의심스러운 상황이라면 임대인에게 실거주 의사를 명확히 밝혀달라고 요청하십시오.
3. 계약 만료 2개월 전이 임박한 경우: 즉시 임대인에게 문자나 내용증명으로 갱신 요구 의사를 전달해야 합니다.
기간을 넘기면 묵시적 갱신으로 처리되거나 권리 행사가 불가능해질 수 있습니다.
관련 법령은 국가법령정보센터(https://www.law.go.kr)에서 주택임대차보호법을 검색하여 확인할 수 있으며, 구체적인 분쟁 상담은 국토교통부 또는 주택임대차분쟁조정위원회에 문의하시기 바랍니다.
갱신된 계약 기간 중에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다.
다만, 통지 후 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.
연체된 금액의 합계가 2기분에 달하면 됩니다.
예를 들어 월세를 두 번 연속으로 안 냈거나, 띄엄띄엄 내서 총액이 2개월 치 월세에 해당하면 거절 사유가 됩니다.
