목차
다주택자 양도세 중과 대상 지역 확인 방법
중과 적용 기본 기준
조정대상지역 여부 판단 시점
주택 수 계산 단계
중과 세율 상세 표
중과 배제 항목과 예외 사례
중과 유예 기간과 종료일
실전 대응 전략
FAQ
다주택자 양도세 중과 대상 지역 확인 방법
다주택자 양도세 중과는 조정대상지역에 한정됩니다.
비조정지역 주택을 양도하면 다주택자라도 원칙적으로 중과 대상이 아닙니다.
매도 주택이 조정대상지역일 때만 보유 주택 전체를 대상으로 주택 수를 계산해 중과 여부를 판단하세요.
2026년 기준으로 양도 시점의 조정대상지역 현황을 확인해야 합니다.
정부 고시를 통해 최신 조정대상지역 목록을 파악하세요.
중과 적용 기본 기준
중과 적용은 두 가지 조건이 모두 충족될 때 발생합니다.
1. 매도 주택이 다주택자 양도세 중과 대상 지역인 조정대상지역.
2. 보유 주택 수가 2주택 또는 3주택 이상.
비조정지역 양도는 중과가 적용되지 않습니다.
취득 당시가 아닌 양도 시점 기준으로 조정대상지역 여부를 확인하세요.
현재 중과 유예 기간인지 정부 고시를 먼저 체크하는 게 핵심입니다.
2단계: 전체 보유 주택 수 세기(조정·비조정 무관).
3단계: 제외 대상 주택 걸러내기.
4단계: 최종 주택 수가 2주택 이상이면 중과율 적용.
조정대상지역 여부 판단 시점
⚡ 취득 당시가 아닌 양도 시점 기준입니다.
2026년 2월 기준 조정대상지역 현황을 적용해 판단하세요.
매도 주택이 조정대상지역이면 보유 주택 전체를 합산합니다.
비조정지역이라면 다주택자라도 중과가 없습니다.
양도 계획이 있으면 양도일 이전에 정부 지정 조정대상지역 목록을 확인하세요.
주택 수 계산 단계
중과대상 주택 수를 정확히 계산하세요.
1. 매도 주택 포함 전체 보유 주택 세기.
2. 현재 중과 유예 기간인지 정부 고시 확인.
3. 보유 주택 중 제외 대상(중과 배제 항목) 걸러내기.
4. 최종 주택 수가 2주택 또는 3주택 이상이면 해당 중과율 적용.
이 3단계(중과 판단 3단계)를 순서대로 밟으세요.
예를 들어 조정대상지역 주택을 매도할 때 보유 주택이 3채라면 3주택 이상으로 분류됩니다.
제외 대상을 먼저 확인해 주택 수를 줄이세요.
중과 세율 상세 표
2026년 기준 보유기간과 지역에 따라 세율이 다릅니다.
아래 표로 중과 세율을 확인하세요.
| 구분 | 보유기간 | 지역 | 세율 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 2주택 | 1년 미만 | 조정대상지역 | 70% | (경합없음) |
| 2주택 | 2년 미만 | 조정대상지역 | 60% | |
| 2주택 | 2년 이상 | 조정대상지역 | 기본세율 + 20%p 중 큰 세액 | |
| 2주택 | 1년 미만 | 일반지역 | 70% | (경합없음) |
| 2주택 | 2년 미만 | 일반지역 | 60% | |
| 2주택 | 2년 이상 | 일반지역 | 기본세율 | |
| 3주택 이상 | 1년 미만 | 조정대상지역 | 70% | 중 큰 세액 |
| 3주택 이상 | 2년 미만 | 조정대상지역 | 60% | |
| 3주택 이상 | 2년 이상 | 조정대상지역 | 기본세율 + 30%p 중 큰 세액 | |
| 3주택 이상 | 1년 미만 | 일반지역 | 70% | (경합없음) |
| 3주택 이상 | 2년 미만 | 일반지역 | 60% | |
| 3주택 이상 | 2년 이상 | 일반지역 | 기본세율 |
조정대상지역 2년 이상 보유 시 기본세율 + 20%p(2주택) 또는 +30%p(3주택 이상) 중 큰 세액을 납부하세요. 일반지역은 보유기간 2년 이상이면 기본세율만 적용됩니다.
중과 배제 항목과 예외 사례
조정대상지역 주택이라도 중과 배제 항목에 해당하면 피할 수 있습니다.
2주택·3주택 이상 중과 배제 항목을 비교하세요.
일시적 2주택자는 조건 충족 시 중과 대상이 아닙니다.
무조건 적용되는 게 아니니 요건을 확인하세요.
1세대 1주택 비과세 요건도 활용 가능합니다.
양도 전 중과 배제 항목을 체크해 주택 수를 1주택으로 줄이는 전략을 세우세요.
최종 주택 수가 1주택으로 떨어지면 중과 면제.
중과 유예 기간과 종료일
현재 다주택자 양도세 중과 유예가 시행 중입니다. 2026년 5월 9일 종료됩니다.
2026년 5월 10일 이후 양도 시 조정대상지역 여부와 보유기간에 따라 세부담이 크게 달라집니다.
유예 기간 내 양도 계획을 세우세요.
정부 고시로 유예 연장 여부를 확인하세요.
종료 후에는 조정대상지역 매도 시 중과가 본격 적용됩니다.
실전 대응 전략
양도 계획이 있다면 지금 전략을 세우세요.
1. 양도 시점 이전 조정대상지역 지정 변동 확인.
2. 주택 수 최소화 위해 제외 대상 주택 매도 우선.
3. 보유기간 2년 이상 확보해 세율 완화.
4. 유예 종료 전(2026.5.9) 양도 검토.
비조정지역 주택부터 매도해 다주택자 기준에서 벗어나세요.
2026년 기준으로 세법 개정 사항을 반영해 절세하세요.
양도소득세 신고 시 중과 유예 적용 여부를 명확히 기록하세요.
절세 실전 팁: 조정대상지역 외 주택을 먼저 팔아 전체 주택 수를 줄이세요.
일시적 2주택 규정을 활용하면 중과를 피할 수 있습니다.
보유기간을 2년 이상으로 맞춰 기본세율 적용 범위를 넓히세요.
다주택자여도 원칙적으로 중과 대상이 아닙니다.
조정대상지역에 한정됩니다.
매도 주택이 조정대상지역이면 보유 주택 전체(조정·비조정 무관)를 대상으로 셉니다.
5월 10일 이후 양도는 중과 적용될 수 있습니다.
조건을 충족해야 합니다.
예외 규정 요건을 확인하세요.
보유기간에 따라 다릅니다.
2026년 2월 기준 현황 적용.
