목차
부동산 계약서 기본 작성 절차
필수 계약서 항목 상세 안내
특약 사항으로 보증금 보호하는 핵심 방법
실제 특약 예시와 작성 팁
계약 전후 체크리스트
부동산 계약 시 주의할 법적 사항
FAQ
부동산 계약서 기본 작성 절차
부동산 계약서 작성을 시작하기 전에 가장 먼저 확인해야 할 것은 당사자 정보입니다.
매도인과 매수인의 주민등록번호, 주소, 연락처를 정확히 기입하세요.
계약일자와 매물 주소를 명확히 적되, 주소는 도로명주소 기준으로 작성하는 게 좋습니다.
예를 들어, 서울특별시 강남구 테헤란로 123길 45 101동 1001호처럼 구체적으로 입력합니다.
다음으로 매매 가격과 지불 방법을 정하세요.
총 매매가는 숫자로 한글과 숫자 병기해야 하며, 예를 들어 5억 원이라면 ‘오억 원(500,000,000원)’ 형식입니다.
계약금은 통상 매매가의 10% 이내로 하며, 중도금은 10~20%, 잔금은 나머지 금액으로 나눕니다.
계약금 지불 후 1~2주 내 중도금, 잔금은 소유권 이전등기 전날 치르는 게 표준입니다.
중요한 건 확정일자 부여입니다.
전세권 설정 시 보증금을 보호받기 위해 계약서에 확정일자를 받아야 하며, 주민센터나 법원에서 발급받을 수 있습니다.
확정일자는 계약일로부터 1개월 이내 신청해야 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
2. 공인중개사에게 작성 위탁 시 중개수수료를 확인하세요.
매매 시 상한요율은 0.9%입니다.
필수 계약서 항목 상세 안내
계약서에는 매물의 상세 정보를 반드시 포함합니다.
아파트라면 층수, 평형(전용면적), 건물명, 주차권 유무를 적습니다.
빌라의 경우 빌라 시세를 KB부동산이나 부동산114에서 확인해 적정 가격인지 검토하세요.
실거래가 조회는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근 6개월 내 거래가를 검색합니다.
인테리어 상태, 하자 유무도 명시하세요.
예를 들어 ‘벽지 교체 완료, 바닥 타일 양호’처럼 구체적으로.
권리 관련 사항으로는 근저당권 설정 여부, 세금 체납 내역을 확인합니다.
등기부등본을 통해 근저당 잔액이 있다면 잔금일에 해지 조건을 넣어야 합니다.
위약금 조항도 필수입니다.
계약금의 2배를 위약금으로 하되, 매수인 포기 시 계약금 몰수, 매도인 포기 시 계약금 2배 반환으로 균형 맞춥니다.
계약 해지 시점은 잔금일까지로 제한하세요.
| 항목 | 내용 예시 | 주의점 |
|---|---|---|
| 매매가격 | 5억 원 (500,000,000원) | 한글·숫자 병기 |
| 계약금 | 5천만 원 (잔금 전일 지급) | 현금 또는 송금 |
| 중도금 | 1억 원 (계약 후 14일 내) | 공증필증 첨부 |
| 잔금 | 3억 5천만 원 (등기일 당일) | 소유권 이전 후 |
특약 사항으로 보증금 보호하는 핵심 방법
전월세 계약에서 보증금을 완벽히 지키는 핵심은 특약 사항 하나입니다.
표준 특약으로 ‘임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우, 임대차보증금 반환보증 가입을 통해 반환받는다’는 조항을 넣으세요.
이는 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF) 보증보험을 활용합니다.
구체적 조건: 청구기일은 임대차 종료 후 1개월 이내, 보증보험 가입은 계약 전 임대인에게 의무화합니다.
보증료는 임차인이 부담하나, 연 0.2~0.5% 수준으로 저렴합니다.
예를 들어 3억 원 보증금 시 연 60만 원 정도입니다.
특약에 ‘임대인, 보증보험 미가입 시 임차인 동의 없이 가입 후 보증료 청구’ 문구를 추가하세요.
이 특약으로 집주인이 도주하거나 파산해도 보증금을 100% 보호받을 수 있습니다.
실제 사례에서 2023년 기준 HUG 반환보증으로 1조 원 이상 지급된 바 있습니다.
특약 미기재 시 법적 분쟁 발생 가능!
반드시 손으로 직접 작성하세요.
실제 특약 예시와 작성 팁
특약 예시 1: ‘본 계약의 보증금 반환 시 임대인이 반환 불능 시, 주택도시보증공사(HUG)에 반환보증보험 가입하여 임차인이 직접 청구할 수 있도록 함.
가입비용은 임대인 부담.
청구기일은 계약만료일로부터 30일 이내.’
예시 2: ‘월세 지연 시 연 12% 지연이자 적용.
전세권 설정등록을 임차인 명의로 진행하며, 그 비용 임대인 부담.’
작성 팁: 특약은 계약서 뒷면이나 별지로 하되, 양측 서명·날인 필수.
공인중개사 통해 작성 시 중개사 확인란에 체크하세요.
전세의 경우 전월세 계약서 표준 양식(국토부 제공)을 사용하고 특약을 추가합니다.
계약 전후 체크리스트
계약 전: 1. 등기부등본·건축물대장 발급(인터넷등기소, 비용 700원).
2. 실거래가 조회(KB부동산 기준 최근 거래 5억 원 확인).
3. 가용자금 계산(대출 한도 LTV 70% 이내).
4. 중개사 자격증 확인.
계약 후: 1. 확정일자 부여(즉시 신청).
2. 전세권 설정(법원 등기소, 비용 10만 원 내외).
3. 보증보험 가입 확인.
4. 잔금일 3일 전 최종 점검.
전월세 시 1. 관리비·공과금 정산 확인.
2. 하자보수 기간 1개월 명시.
3. 이사일정 조율.
부동산 계약 시 주의할 법적 사항
부동산 계약은 민법 제566조에 따라 성립되며, 서면으로 증명해야 합니다.
특약은 당사자 합의로 효력 발생하나, 공서양속 위반 시 무효입니다.
보증금 반환 분쟁 시 소송 전에 내용증명 우편 발송(반환 요구, 7일 기한 부여)하세요.
2023년 개정 주택임대차보호법에 따라 전세 보증금 상한 10억 원, 갱신 시 5% 인상 제한입니다.
매매 시 양도세·취득세 계산: 취득세율 1~3%, 양도세는 보유기간 2년 이상 시 장기보유특별공제 적용(최대 80%).
공인중개사법상 중개보수 상한: 주택 매매 6억 원 미만 0.5%, 초과 0.9%.
과다 청구 시 환불 청구 가능합니다.
2023년 기준 지급액 1.2조 원으로 입증됐습니다.
단, 청구기한 1개월 엄수하세요.
매도인(임대인) 포기 시 2배 반환 의무.
8월 28일 오픈된 네이버페이 빌라 시세 서비스 활용하세요.
보증금 우선변제권 위해 필수.
계약 후 1개월 내 주민센터 제출, 전세권 등기 시 우선순위 확보.
표준은 매매가 1% 한도입니다.
